目前，武汉商业场馆往往开业容易经营难，很多商业地产都过于迷恋招商速度，在项目操作前期，不去科学地制定商业业态组合，以致为开业后经营出现混乱埋下伏笔。特别是一些商业项目为快速完成招商工作，聘请只懂推广却根本没有商场运营经验的策划公司，只会从概念上来入手操作，工作重点偏重于概念炒作及传播工作，自以为是地将商场规划成另类定位模式，却根本不会从最基本的运营及业态进行操作。受招商进度回款提成的诱惑，根本不会也不懂得对商场进行整体规划，只是为了进度而招商，招商完成后收钱就走，却给商场留下了扯不断的麻烦与经营苦恼。
我个人认为，商业地产策划与产品策划完全是两码事，产品策划可以没有经验对照，但商业地产却恰恰相反，想操作商业地产必须有专业的商场操作经验，因为经营模式与商场运营模式是商场存活的必须前提，如果用那些没有真正从事过商场运作的人来操作商业地产，风光的概念炒作招商完毕后，商场成活的几率微乎其微!
商业地产想顺利招商，并且开业后能持续有效地经营，必须进行完善细致的前期规划，做好了这项工作才是商业地产避免开业后迅速倒闭的最有效途径，而规划前的市场调研工作，则是整个商业项目操作最关键的重中之重。
武汉的商业地产业内存在着活不过三年的宿命之说，有的甚至不到半年就会倒闭，通过观察发现，招商速度越快，倒闭速度就越快。所以，操作商业地产时，不应着急想快点开门运作，首先要做好总体的分析，严谨的试调才是项目合理规划的前提。
一般来说，商业地产的市场调研分为：商场调研、商圈调研、消费群体调研三大项。商业地产的操作与普通的房地产完全不同，房地产在调研中更偏重于消费群体的调研，而商业地产却是做为房地产的便利性来定位的。
针对商场的调研
以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的主体。
1.分析各商场的定位并测算其定位的精准性。
对各主要同类商场逐一进行定位统计，分析出定位的精准性，测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，分析市场最受欢迎的定位模式，以此做为规划的依据。
2.业态分布的调研。
业态调研不要只是罗列各调研场馆的大体业态组合，而是要根据不同的卖场经营状况来统计，分析出经营状况优良的业态组成比例，以及经营状况差的业态组合情况，观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力，并以此做为对照，统计出当前最佳业态组合的可能性计划，做为之后的业态规划重要依据。
3.动线设计。
将现有同类所有商场的动线进行统计，根据商场经营优差的状况，总结出不同的动线所针对的顾客消费的影响力，并筛选出最佳的动线，作为之后动线规划的依据。
4.功能区划分。
除业态布局外，在调研商场时重点观察服务区、客流分区、配置区（接待区、寄存区）功能的划分，并以此为依据，找出各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益，并将其计入调研报告，作为规划依据。
5.运营模式的调研。
将所有调研过的商场进行分类，统计各商场所采取的运营模式、管理模式、收费方式等因素，统计出经营状况最好的商场的运营模式，并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响，以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力。
针对商圈的调研
商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。
1.对项目所在地调研。
1）采取定点观测法，测算出项目现场日均人流量与车流量，以此测算自然顾客流数量；
2）分析出项目所在商圈主要购买力群体，寻找初元化的顾客群体，此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。
3）统计出项目所在地直径三公里内的各种基本状况（商业、主宅、公司、交通），并测算出直径内业态分布与经营情况，列出经营状况较好的业态与较差的业态。
4）对直径内不同业态商户调研，了解行业信息，并测算其对该项目的评估与期望。
2.对城市商圈调研。
将所在城市商圈进行划分，对每个商圈进行详细评估，分析出各商圈的主要购买力群体，并将商圈的主要营利业态组合进行统计，分析出各种品牌业态的经营状况及市场受欢迎度，以此来推算当地的最佳经营业态。
针对消费者的调研
消费者调研以消费习惯与消费喜好两项内容为测算主体，以此作为商场定位与业态比例分配的依据。
与传统房地产操作不同，商业地产的消费者调研最好列在调研计划的最后一项，统计各不同年龄段对本地商场的看法，了解各年龄段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点（品类、服务、价格、定位等），以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点，作为寻找最合适模式的依据点。
总的来说，调研工作每一个单项都与其它单项互为联系，单项的结果将直接左右其它单项的调研结论，综合每一单项调研的量性结论，将调研工作详细认真的进行完毕后，才可根据调研结果进行商业地产的定位，确立商场的最佳运作模式与业态组合，此时，就可以根据本地商场的调研情况进行整合优化，并根据消费群体定位做出最佳商业模式。唯有科学的规划，才能保证持续经营，吸引商户的加盟兴趣。
商业地产寻找策划公司要慎重，做商场规划要慎之又慎。如果没有真正的商场运营3年以上经验，就不要指望策划公司会把商场的规划做好，所谓概念往往都只是听起来感觉前景会一片光明。一些策划公司连根本的业态组合都不懂，还能指望其在运营模式上会有系统性？我们可以看到，由非专业策划公司做的项目，业态混乱、动线设计纰露百出、死角处处都有，而一家专业的策划公司会根据商场各楼层经营业态分布，在通道规划与动线设计上进行精心布置，确保死角最小化，最大化保证客流的到达率，并以此来消除商户的担扰。
近年来，差异化策略是策划公司惯用的思维方式，为了招商轰动性，策划公司会在定位上选择另类的定位以制造眼球效应，但直接后果就是会造成招商容易经营难，因为项目的定位需要与后期的运营体系、管理模式相结合的。而策划公司基本偏重于前期招商推广，却对商场运营一知半解，盲目招商后只会令后期的运营步步维艰。
商业地产要注重稳扎稳打的步骤。面积在3000平米以下的小型卖场，可以操作成比较个性与另类的模式，因为经营面积较小，商铺数量划分少，操作起来相对风险较小，成功率也相对高。例如规划成女性商场或时尚商场。8000平米以上的卖场最好不要冒险采取异类模式，科学的定位度与业态组合是操作的基本条件，不要一时迷信于某些策划公司的另类思想，而导致开业容易倒闭快的局面，因为商业地产需要的是踏踏实实的运营而并非靠概念来支撑！
商业地产的经营模式分为租赁式与联营式两大类，有时因为经营需要，两类模式会同时出现在一家商场内，所以商场的物业管理、运作模式、进、销、存管理、商品陈列、客服管理等，都需要在招商期进行的同时来同步构建，而这些真实的后期运营模式，都可以作为招商时向意向商户进行讲解的筹码，吸引客户兴趣，加大招商买手谈判的成功几率。
